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CondGest
Conformidade

Onze verificações, com o artigo ao lado de cada uma.

Há programas de gestão de condomínios há vinte anos. Nenhum lhe diz, ao abrir, se o condomínio está dentro da lei. O painel de conformidade corre estas verificações sobre os dados reais e ordena-as pelo que é crítico.

Verificar o meu condomínio
As verificações

O que se verifica, e porque é que importa.

  • CRíTICA
    Art. 4.º, n.º 1 do DL n.º 268/94

    Fundo comum de reserva constituído

    O condomínio é obrigado a constituir um fundo comum de reserva. Verifica-se se existe e se está a ser alimentado — não basta estar previsto no orçamento.

  • CRíTICA
    Art. 1429.º do Código Civil

    Seguro obrigatório contra incêndio em vigor

    Verifica-se a apólice e a data de validade. Uma apólice que expirou há três meses conta como não existente, porque é isso que ela é.

  • CRíTICA
    Art. 1430.º e art. 4.º do DL n.º 268/94

    Orçamento do exercício aprovado

    Sem orçamento aprovado em assembleia, as quotas emitidas não têm base. Verifica-se se existe e se foi levado a votação.

  • CRíTICA
    Art. 1431.º do Código Civil

    Contas do exercício anterior aprovadas

    A assembleia anual tem de aprovar as contas do ano findo. Se não o fez, fica aqui — e é o primeiro ponto da próxima ordem de trabalhos.

  • CRíTICA
    Art. 1431.º, n.º 1 do Código Civil

    Assembleia anual realizada

    A assembleia ordinária tem de reunir na primeira quinzena de janeiro, salvo disposição em contrário. Conta-se a última realizada.

  • CRíTICA
    Art. 1435.º do Código Civil

    Administrador designado e em funções

    Um condomínio sem administrador designado é um condomínio sem quem o represente. Verifica-se a designação e o prazo do mandato.

  • CRíTICA
    Art. 1418.º do Código Civil

    Permilagens somam mil

    A soma das permilagens das frações tem de dar exatamente 1000‰. Se não dá, o título constitutivo está mal transcrito e todas as repartições saem erradas.

  • AVISO
    DL n.º 320/2002

    Inspeção periódica de elevadores

    Periodicidade conforme a idade e o uso do elevador. Verifica-se a data da última inspeção e avisa-se antes de a seguinte vencer.

  • AVISO
    NP 4413

    Extintores com manutenção válida

    Manutenção anual e retimbragem conforme o tipo. Sem isto, o extintor pode não funcionar — e a responsabilidade é do condomínio.

  • BOA PRáTICA
    Art. 1432.º, n.º 6 do Código Civil

    Atas assinadas e arquivadas

    A ata tem de ser assinada por quem presidiu e pelo secretário. Verifica-se se todas as assembleias realizadas têm ata assinada.

  • BOA PRáTICA
    Art. 1432.º do Código Civil

    Deliberações executadas

    Não é uma obrigação legal com prazo, mas é a razão por que os condóminos perdem a confiança: deliberou-se e não se fez. Fica a lista do que está por executar.

Isto não é aconselhamento jurídico

É uma verificação indicativa sobre os dados que estão no programa, com a norma citada para se saber o que perguntar. Um advogado é que diz se o seu caso concreto cumpre — e há situações, como partes comuns de uso exclusivo ou títulos constitutivos antigos, em que a resposta depende do título e não da regra geral.

Art. 1424.º-A do Código Civil

A declaração de dívida em dez dias.

Quando um condómino vende a fração, tem direito a uma declaração escrita do que deve ao condomínio. O administrador tem dez dias de calendário para a emitir, e quem a não emite responde pelos danos.

Responder a isto à mão obriga a somar os encargos vencidos, subtrair o que foi pago, saber a que encargos cada pagamento foi imputado e verificar de quem era a fração em cada data. É meia tarde de trabalho, e é onde se erra.

No CondGest emite-se num clique, com a fotografia das contas do dia congelada em anexo — para que a declaração continue a poder ser explicada seis meses depois.

Dias úteis não são dias de calendário

A convocatória exige quinze dias úteis (Lei n.º 8/2022); a declaração de dívida, dez dias de calendário. São contagens diferentes e o programa faz cada uma como é — com os feriados portugueses calculados, móveis incluídos.

A dívida é de quem devia ter pago

A titularidade é datada. Se a fração mudou de mãos em maio, o encargo de março continua a ser do proprietário anterior, e a declaração di-lo.

Quórum por permilagem

As maiorias contam-se por permilagem e não por cabeças. Parece óbvio e é onde quase todas as folhas de cálculo erram.

Veja o painel com os seus dados.

Registe o condomínio, importe as frações e o painel diz-lhe o que falta. Trinta dias, sem cartão.

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